Qu'il s'agisse d'un studio ou d'un T5, l'estimation d'un appartement repose sur des critères spécifiques aux contraintes de l'habitat collectif.
- - Les charges de copropriété : si les parties communes et l'état général de l'immeuble exigent des réfections, ces charges impliqueront des coûts supplémentaires que peuvent faire valoir les acheteurs potentiels pour obtenir une diminution du prix. Un ravalement de façade à prévoir ou une mise aux normes PMR peuvent faire revoir à la baisse l'estimation d'un appartement.
- - L'étage : un logement situé au premier étage ou en rez-de-chaussée sera moins coté. Les étages élevés sont en effet davantage prisés pour la luminosité des appartements et leur niveau de sécurité supérieure contre les intrusions.
- - Les équipements : l'immeuble dispose-t-il d'un ascenseur ou d'un local à vélos ? D'une cave, d'un parking privatif ou d'une connexion haut débit ? Les prestations disponibles constituent des atouts certains pour la vente de votre bien.
- - L'environnement : dans le cas des appartements, l'emplacement du bâtiment est capital. Les acquéreurs recherchent la proximité des commodités, comme les écoles, les commerces ou les transports en commun. En revanche, un appartement peut être dévalué par la présence d'un bar occasionnant des nuisances en bas de l'immeuble.
- - La surface : au-delà de la surface habitable, un appartement disposant d'un balcon ou d'une terrasse peut voir son prix d'achat augmenter de 15 %.
- - L'agencement intérieur : pièces en enfilade, chambre donnant sur le salon, couloirs trop spacieux au détriment de la surface habitable sont autant de points qui donnent moins d'attrait à un bien.
L'estimation d'une maison diffère de celle d'un appartement et fait appel à des critères propres à ce type d'habitation.
- - L'année de construction : les maisons d'après-guerre souffrent souvent d'une dévaluation en raison d'une moindre qualité du bâti. A l'inverse, les résidences contemporaines, conformes aux dernières normes, se démarquent avantageusement sur le marché de l'immobilier car elles n'induisent pas de travaux.
- - Le potentiel constructible : en fonction du plan local d'urbanisme, il est possible sur certains terrains d'envisager des extensions, telles qu'une véranda ou des dépendances. Une vraie plus-value !
- - Le type d'assainissement : le raccordement au tout-à-l'égout est toujours plus apprécié qu'une fosse septique exigeant des entretiens réguliers et, donc, des dépenses supplémentaires.
- - La configuration du jardin : un extérieur bien aménagé peut déclencher un coup de cœur. S'il est en plus sans vis-à-vis et offre un panorama d'exception, c'est le jackpot gagnant !
- - L'exposition : une orientation sud ou est-ouest est le nec plus ultra en matière de luminosité et de confort thermique.
- - L'état global du bien : la qualité de la toiture, des façades, de la charpente, mais aussi le soin apporté à la décoration intérieure participent à valoriser une habitation.
- - Les prestations générales : la présence d'un garage, d'une cuisine équipée, d'une piscine ou de dispositifs de vidéosurveillance peut apporter une plus-value à votre maison.
L'estimation d'un immeuble destiné à un investissement locatif fait appel à des règles bien particulières. Au-delà de la qualité du bâti et des prestations, doivent être pris en compte des critères de rentabilité.
- - La capacité de rendement financier : l'agent immobilier doit déterminer le taux de rentabilité inhérent aux spécificités du marché lillois.
- - La concurrence : l'estimation immobilière doit prendre en compte les loyers envisageables dans le cadre d'une location meublée ou nue, en fonction des tarifs pratiqués dans le quartier où se situe l'habitation.
- - L'état de vétusté de l'immeuble : s'il est nécessaire d'effectuer des mises en conformité des installations électriques, de la plomberie ou de l'isolation, les coûts de ces travaux impacteront défavorablement la rentabilité immédiate du bien. Par ailleurs, les bâtiments anciens et classés peuvent induire des ravalements de façade particulièrement onéreux.
